Architecte, Constructeur ou Maître d'oeuvre?

Un projet de construction nécessite la plupart du temps le soutien d'un professionnel expérimenté. 3 choix s'offrent alors à vous: le constructeur, le maître d'oeuvre ou l'architecte. Mais comment faire le bon choix parmi tous ces professionnels? Quelles sont les forces et les faiblesses de chacun? Voici quelques pistes pour déterminer quel est le professionnel qui répondra le mieux à vos attentes.

Critère 1: La conception

Vous allez rester longtemps dans votre maison, espérons-le. Pour cette raison, le critère de la qualité de conception est fondamental, car il impacte en permanence sur votre confort quotidien.

Le constructeur

Au niveau de la conception des maisons, le cas du constructeur est assez particulier. En effet, en règle générale, le constructeur propose des maisons "catalogues" dont la conception a été étudiée avant la demande du client. Les constructeurs construisent ainsi beaucoup de logements dans une logique de standardisation (pour gagner du temps et baisser les coûts). La structure du bâti n'est donc (la plupart du temps) pas modifiable. Par contre, les plans intérieurs peuvent être modifiés afin que le client y trouve son compte. Cependant, cette démarche se fait souvent à l'initiative du client et l'étape de conception semble bien souvent un peu baclée. Il n'est pas rare de voir des maisons avec des baies vitrées orientées plein nord. Dans ce cas, la maison du catalogue a simplement été posée sur le terrain sans aucune réflexion préalable, le but étant de construire au plus vite.

Attention cependant, tous les constructeurs n'ont pas ce genre de pratiques, certains s'inscrivent clairement dans une architecture bioclimatique, mais ils sont plutôt rares. Pour vous faire une idée précise, il suffit de vous promener dans les lotissements (en construction ou non) en plein après-midi quand le soleil est plein sud. Si les baies vitrées sont inondées de soleil sur toutes les maisons du constructeur, la conception a été soignée. A l'inverse, si vous trouvez des garages orientés plein sud, passez votre chemin sans hésiter. Pour aller plus loin, consultez nos astuces pour dessiner des plans de maisons cohérents et économiques.

Le maître d’œuvre et l'architecte

On peut considérer que le maître d'œuvre et l'architecte s'adaptent à vos souhaits pour vous faire la maison de vos rêves. Ainsi, la maison peut prendre plusieurs formes et les plans intérieurs sont totalement sur-mesure. Malgré cela, il n'est pas évident que ces professionnels adaptent l'implantation de la maison à la course apparente du soleil. Il vous convient encore une fois de vérifier si les principes du bioclimatisme sont respectées. On notera alors un petit avantage à l'architecte sur ce point. En effet, devenir architecte est un parcours du combattant: 5 ans d'études sanctionnées par un diplôme d'état. On peut alors estimer qu'un architecte s'orientera plus systématiquement vers une architecture bioclimatique. Voir l'exemple d'une maison d'architecte RT 2012 avec une architecture bioclimatique. Attention cependant, les architectes n'ont pas le monopole du bioclimatisme et heureusement. Le bioclimatisme n'est pas une affaire de personne, mais de bon sens et de conviction. On notera enfin qu'au delà de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le recours à un architecte est obligatoire.

Conclusion: Quel professionnel choisir pour la conception?

Au niveau conception, si vous recherchez un produit plutôt "standard", vous pouvez vous diriger vers un constructeur. Pour une construction plus personnalisée, penchez plutôt vers un maître d'oeuvre ou un architecte. Attention, il existe aussi des constructeurs qui proposent une démarche totalement personnalisée, mais cela ne reflète pas la tendance générale. Dans tous les cas, il vous appartient de vérifier si le professionnel propose une architecture bioclimatique. Un professionnel qui veut vous vendre une maison sans connaître votre terrain (et son orientation), n'est pas sérieux.

Critère 2: La relation avec votre interlocuteur

Abordez sa construction sereinement, c'est également un point crucial. Quel contact les différents intervenants proposent-ils?

Le constructeur

Encore une fois, le constructeur se distingue des autres professionnels de la construction. En effet, vous avez dans un premier temps affaire à un commercial dont le métier est de vous vendre une maison, et si possible rapidement (avant ses nombreux concurrents). A noter que bien souvent, le commercial touche une prime sur cette vente. Il s'occupe également de la partie "conception", ce qui explique que celle-ci soit parfois trop rapide. Une fois un compromis trouvé sur la maison, le commercial vous fait signer un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) qui inclut un prix global, ferme et définitif. En contrepartie, vous n'avez pas accès aux devis des entreprises et vous neles choisissez pas. Combien coûte chaque élément de votre maison, quelle est la marge du constructeur? Vous ne le saurez jamais, car le constructeur n'est pas tenu de vous le signifier. Cette approche plutôt "opaque" pourra donc en rebuter certains. A titre d'exemple, pour cette maison de constructeur, le jour de la signature du contrat alors que le client était réticent, le commercial a été capable de baisser le prix de 3000€ dans un climat assez tendu. Après la signature du contrat, c'est un conducteur de travaux qui vous accompagnera pour suivre votre chantier jusqu'à la remise des clés. Vous ne reverrez plus le commercial dont le travail de vente est terminé.

Le maître d’œuvre et l'architecte

Ici, votre premier interlocuteur est directement un professionnel du bâtiment qui vous accompagnera de A à Z. Il vous parlera du prix bien sûr, mais aussi de votre projet de vie pour concevoir une maison à votre image. Le maître d'oeuvre ou l'architecte vous propose ensuite un avant projet sommaire, c'est à dire une ébauche de votre future maison. Ces plans provisoires sont ensuites retravaillés pour atteindre le compromis idéal. Vous signez alors un contrat de maîtrise d'oeuvre. Après, un appel d'offre auprès des entreprises est lancé et vous avez accès à tous les devis. C'est vous qui choisissez vos entreprises avec l'aide du professionnel. Vous savez exactement où se trouve chauque centime d'euros investi dans votre maison. En bref, tout est transparent. Il n'est pas question ici de pouvoir baisser le prix de la maison le jour de la signature du contrat. Voir l'exemple d'une extension de maison suivie par un maître d'oeuvre.

Résultats: la qualité de la relation

Si vous acceptez une certaine opacité dans la relation en contrepartie d'un prix ferme et global, vous pouvez choisir un constructeur. En revanche, si pour vous la transparence du prix et des entreprises choisies est indispensable, vous opterez pour un architecte ou un maître d'oeuvre.

Critère 3: Le prix

Peu importe le professionnel que vous choisirez, une maison RT 2012 se chiffre en général autour de 1300€ à 1700€ du m² en fonction des matériaux choisis et des prestations demandées. En appliquant quelques règles de conception, il est aisé de faire baisser significativement le prix de sa maison. Cela dit, il existe quand même des différences notables au niveau de l'approche du prix.

Le constructeur

D'une part, le constructeur a des prix intéressants, car il tire profit de 2 phénomènes:
La standardisation: Proposer des maisons standards permet d'éviter des frais importants de conception pour chaque habitation créée, et d'aller vite sur cette étape pour vendre toujours plus.

La vente "en gros": Du fait ce cette politique de vendre ""en masse", le constructeur est en position de négocier les prix des matériaux et des systèmes auprès des fournisseurs. Par exemple, de base, il choisit la même porte d'entrée pour tous ces logements et peut donc tirer les prix vers le bas en commandant des centaines de portes identiques.

On pourrait alors se dire que le constructeur est le professionnel le moins cher, mais il faut aussi tenir compte de plusieurs paramètres qui vont en parallèle alourdir le budget:

La personnalisation des maisons: Du fait de la standardisation, dès que le client s'écarte du modèle proposé par le constructeur, les prix flambent rapidement. Par exemple, si vous voulez changer la porte d'entrée standard en une porte plus personnelle, une plus-value importante vous sera facturée.

La rémunération du commercial: Le commercial est la pierre angulaire de ce système. En effet, il doit vendre le maximum de maisons, et le plus vite possible, pour toujours viser ces 2 objectifs: standardisation et vente en masse. Ce commercial est bien souvent rémunéré en partie par des primes en pourcentage sur la vente de la maison, ce qui alourdit mécaniquement le budget. Cela explique également pourquoi la conception n'est pas forcément le point fort du constructeur.

Le contrat à prix ferme et définitif: Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) implique un prix ferme et définitif. C'est à dire qu'une fois le prix signé dans le contrat, celui-ci ne peut plus être modifié quelles que soient les raisons, sans l'accord des 2 parties (le client et le constructeur). Par exemple, le contrat prévoyait une dalle sur terre plein pour la maison, mais le mauvais état du sol ne permet pas cet aménagement. Il faudra donc partir sur un vide sanitaire (surcoût de 3000-4000 €). Dans ce cas, il appartient au constructeur de payer ce surcoût seul. Un avenant sur un CCMI est illégal! Ne croyez pas cependant que cet ajustement soit gratuit... En effet, pour anticiper les aléas du chantier, le constructeur est obligé de gonfler son prix de départ pour éviter les mauvaises surprises. Cette pratique contribue alors à augmenter alors le prix total de la maison. Concernant la marge du constructeur, on trouve des chiffres de l'ordre de 20 à 30% du prix de la maison. Cela dit, ces chiffres ne sont pas vérifiables puisque le prix de la maison est global et opaque (vous n'avez pas accès au prix détaillé de la maison). En contrepartie, votre budget est totalement sécurisé puisque le prix signé ne peut plus être changé, sauf si le client en fait la demande. (Par exemple, il veut changer le revêtement de sol prévu dans le contrat initial. Changer après la signature du contrat n'est d'ailleurs pas conseillé puisque le constructeur sera libre de vous facturer le prix qu'il veut.)

Le maître d’œuvre et l'architecte

Le maître d'oeuvre et l'architecte ne bénéficient pas des bas coûts engendrés par les phénomènes de standardisation et de ventes en masse. En contrepartie, ils évitent les inconvénients. Il n'y a a pas d'intermédiaire à rémunérer (commercial) et vous pouvez ainsi personnaliser votre maison au juste prix. Concernant le contrat, il s'agit d'un contrat de maîtrise d'oeuvre différent du CCMI. En effet, celui-ci n'est pas ferme et définitif. Comprenez que les aléas de chantier seront à votre charge. Mais attention à ne pas tout confondre:

Le cas d'une malfaçon: Par exemple, un artisan a mal posé la cheminée alors que cette prestation était prévue dans son contrat, il lui appartient de rectifier la pose à ses propres frais. (Logique)

Le cas d'un oubli ou d'un imprévu: Par contre, dans le cas d’un oubli (par exemple, la dalle pour accueillir l’abri de jardin n’avait été prise en compte dans le chiffrage), ou d'un imprévu (il faut finalement faire un vide sanitaire, on ne peut pas faire la dalle sur terre plein) c’est au client de payer le surplus. En effet, ces prestations n'avaient pas été chiffrées au départ.

Y a t'il un risque financier? A part les aléas de chantier (qui sont pris en compte dans le budget prévisionnel), le contrat est très sécurisant. Les entreprises sont payées au fur et à mesure, après avoir effectuées les travaux. Une réservation de 5% est aussi bloquée jusqu'à la levée des réserves en fin du chantier.

Pour le maître d'oeuvre, on peut chiffrer sa marge minimale à environ 7% du montant HT des travaux. Par exemple, pour une maison à environ 120 000€ HT, la rémunération s'élèverait à 8400€ HT soit 10 080€ TTC.
Pour l'architecte, on peut chiffrer sa marge minimale à environ 9% du montant HT des travaux. Pour la même maison, il faudrait donc compter 10800€ HT soit 12 960€ TTC. Dans cette exemple, pour environ 3000€ TTC de plus, vous pouvez vous offrir les compétences d'un architecte duement validées par l'état.

La marge des professionnels est un indicateur qui varie... Elle s'apprécie différemment selon les régions et les projets. En province, on trouve des architectes qui travaillent très consciencieusement pour moins de 10%. En région parisienne, cette marge n'est pas possible. Pour la taille des projets, un montant forfaitaire sera plus adapté pour les petits projets qu'une rémunération en pourcentage.

Il existe un biais dans la marge "transparente" des professionnels: les rétro-commissions. De quoi s'agit-il? Votre professionnel vous recommande fortement des entreprises avec lesquelles il travaille souvent (et donc censées être "les meilleures"). Attention, il se peut alors que le professionnel touche de l'argent (une commission) sur les devis que vous signez avec ces "partenaires". Cela fait artificiellement baisser la marge globale de l'entrepreneur, mais pas le coût pour le client (puisqu'indirectement, vous payez davantage votre entrepreneur). En ce sens, l'appel d'offres(demander des devis à au moins 3-4 entreprises) reste une étape indispensable. En plus de baisser les coûts (en écartant certains devis improbables) avec une mise en concurrence, il permet au client de choisir en toute transparence.

Hélas, il existe aussi des biais dans cet appel d'offres. Les artisans locaux peuvent s'arranger entre eux pour se répartir le travail: "Tiens, je te laisse ce chantier, mais la prochaine fois, tu proposeras un prix plus élevé que le mien." Il faut donc "élargir" son appel d'offres (aller jusqu'à 45minutes - 1heure du chantier)

Critère 4: Les garanties et assurances

Quand on se lance dans un projet de construction en y mettant toutes ses économies, on est en droit d'attendre des garanties solides en retour. La loi française répond à cette attente avec une vraie volonté de protéger le maître d'ouvrage. En effet, tous les professsionnels proposent les mêmes garanties. Tour d'horizon des différentes assurances...

3 garanties obligatoires pour tous les professionnels

Tous les professionnels sont concernés : architecte, constructeur et maître d'oeuvre, ainsi que tous les corps de métier (maçons, électriciens...). En bref, tous ceux qui participent à votre projet de construction doivent fournir les garanties suivantes. Pour en bénéficier, il faut envoyer une lettre avec accusé de réception au professionnel concerné. Sans réponse de la part du professionnel, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance.

Elle dure 1 an à compter de la réception des travaux. Elle oblige le professionnel à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature. Par exemple, la porte d'entrée a pris un coup lors du chantier, le professionnel doit corriger ce défaut dans l'année. C'est assez simple, pratiquement tout rentre dans le cadre de cette garantie.

Elle dure 2 ans à compter de la réception des travaux. Elle concerne les appareils installés dans la maison. Elle impose au professionnel de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des 2 années qui suivent la réception des travaux. Par exemple, votre ballon d'eau chaude (ou votre poêle à granulés) ne fonctionne pas correctement, ce problème doit être résolu.

Elle dure 9 ans et succède à la garantie de parfait achèvement. Votre maison est donc, au final, bien garantie 10 ans. Elle concerne cette fois tous les dommages qui rendent le logement impropre à son usage d'habitation. (Mauvaise tenue de la charpente, fissures anormales et étendues sur les murs...).
Par exemple, si dans la deuxième année, vous vous apercevez qu'il y a un " coup " sur la porte, cela ne rentre pas dans le cadre de cette garantie. (La porte peut toujours servir.) Par contre, si dans la deuxième année, des fissures importantes apparaissent sur les murs et compromettent la solidité de la maison, vous êtes couvert par la garantie décennale. Cette garantie est donc moins restrictive que la garantie de " parfait achèvement " mais elle garantit quand même l'essentiel : votre maison est bien aux normes de sécurité.
Cette garantie est un vrai gage de sérieux pour les entreprises. Avant toute signature des devis, l'entreprise doit vous présenter son assurance décennale. Sans elle, pas de contrat possible, l'entreprise n'est pas en conformité avec la loi. Par exemple, l'entreprise Isopaille (qui propose une isolation en paille) affiche clairement sa garantie décennale sur son site web. Le message pour le consommateur est le suivant : " Une maison isolée en paille peut paraitre surprenant, mais nous avons notre assurance décennale, donc c'est un procédé solide et durable. "

2 assurances à la charge du client

On pourrait croire qu’avec de telles garanties, il est inutile d’en rajouter d’autres… Mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliquer… ?

Cette assurance protège votre chantier des accidents ou dégradations liés à des facteurs extérieurs : vandalisme, incendie ... Il s'agit en quelque sorte " d'une assurance habitation " mais valable pour votre chantier. Son coût est relativement modeste, généralement moins de 100€ (selon les assurances). Voir comment bien préparer son chantier pour éviter les mauvaises surprises.

Qu'est-ce que l'assurance « Dommages-Ouvrage »?
Cette assurance est obligatoire aux yeux de la loi. Votre assureur a donc l'obligation de vous assurer. On l'appelle généralement la " D.O. " pour " Dommages-Ouvrages ". Il s'agit en fait d'une "SUPER" assurance qui joue exactement le même rôle que la " garantie décennale ". Elle concerne donc la solidité du bâti.
Explications: Votre maison est déjà couverte par les différentes garanties citées plus haut pendant 10 ans. Mais, si par exemple, le toit de votre maison s'effondre. (Soyons optimistes...)

• 1er cas: Le charpentier répare sa faute à ses frais, pas de problème.
• 2ème cas: Le charpentier accuse le maçon (Les murs n'étaient pas assez solides!) et rejette la responsabilité sur celle de son confrère. Vous allez voir le maçon mais celui-ci se défend de toute implication dans ce drame, et vous renvoie à son tour vers le charpentier.

Dans ce dialogue de sourds, la seule issue est un procès en bonne et due forme au tribunal d'instance, qui va durer plusieurs années. (Pas très pratique dans notre cas...). Vous finirez quand même par être indemnisé au bout du compte, mais cela prendra du temps. C'est dans ce deuxième cas que l'assurance Dommage Ouvrage peut être utile. Elle prend à sa charge, et tout de suite, les réparations nécessaires. Ensuite, elle fait le procès, puis se fait rembourser par l'entreprise fautive. (évidemment, l'exemple est totalement disproportionné.)
On peut situer son coût autour de 3000 à 5000€. A noter que l'assurance Dommage-Ouvrage est comprise dans le prix global du constructeur dans le cadre du CCMI (Contrat de Construction d'une Maison Individuelle). Ce coût est évidemment répercuter sur le prix global, par ailleurs totalement opaque.
En cas de recours à un architecte ou à un maître d'oeuvre, il appartient au client de payer cette facture " indépendamment " du contrat de maîtrise d'oeuvre. (Remarquez que l'on utilise le terme "indépendamment et non pas "en plus").

Prendre ou ne pas prendre, telle est la question… ?
Il existe un débat sur cette assurance: Faut-il la prendre ou non? Dans tous les cas, celle-ci est bien obligatoire au regard de la loi, mais personne ne viendra vérifier sa souscription.
Dans le cas d'une revente, si vous revendez votre maison avant les 10 ans de garantie décennale, vous serez obligé de le mentionner dans votre annonce, et votre bien pourra perdre de la valeur.
Dans le cas, d'une habitation "permanente" (plus de 10 ans), cette question est plus légitime. Le suivi de chantier a été bien fait, les lots des entreprises sont bien définis, est-ce une dépense stratégique ? Certains architectes ou maîtres d'oeuvre conseillent d'ailleurs, un peu officieusement, de ne pas y souscrire.
Cette assurance se chiffre généralement entre 3000 et 5000€, ce qui n'est pas négligeable.

Conclusion

La loi française a fait de la protection du client une priorité avec 3 garanties obligatoires pour les professionnels : la garantie de " parfait achèvement ", la " garantie biennale " et la " garantie décennale ". Pour les assurances à la charge du client, certains y verront un lobbying abusif des assureurs, d'autres y verront une protection supplémentaire. Pour plus d'infos sur ces garanties, rendez-vous sur le site officiel du gouvernement.

Critère 5: Les délais

Pour le constructeur, étant donné que la phase de conception est très rapide (car tout est standardisé), la construction démarre vite et mécaniquement se termine plus tôt. (8 mois pour cette maison, de la signature à la remise des clés). Cela dit, quand on va s'endetter pour 20 ans, on est en droit d'attendre un véritable effort de conception.
Pour le maitre d'œuvre et l'architecte, conception plus longue oblige, on peut compter une année entière entre la première visite et la réception de la maison.

Conclusion: Architecte, constructeur ou maître d'oeuvre, comment choisir?!

Quelques tendances générales... pour une réalité plus complexe

Au niveau de la conception, le constructeur propose plutôt des maisons standards pour limiter le temps passé sur cette étape. Le maître d'oeuvre et l'architecte dispensent un projet de construction plus personnalisé.
Au niveau relationnel, en passant par un constructeur, vous aurez d'abord affaire à un commercial (pour la partie "signature du contrat") puis à un conducteur de travaux (pour le suivi de chantier). Vous ne pourrez peut-être pas choisir vos entreprises. Avec un maître d'oeuvre ou un architecte, vous êtes suivi par la même personne tout au long de votre construction, de la conception à la réalisation. Vous choisirez vos entreprises avec l'aide du professionnel.
Au niveau du prix de la maison, il n'y a pas de différences significatives entre les professionnels. Une maison RT 2012 se chiffre entre 1300€ et 1700€ le m² en fonction des prestations. Le constructeur propose un prix global ferme et définitif, mais opaque (pas d'accès aux devis détaillés). Le maître d'oeuvre et l'architecte optent pour la transparence totale: vous signez les devis de chaque entreprise, mais les aléas de chantier restent à votre charge.
Au niveau des garanties, il n'y a pas de différences non plus, si ce n'est que le prix du constructeur (CCMI) inclut l'assurance dommage-ouvrage. Celle-ci est à souscrire indépendamment dans le cas d'un contrat de maîtrise d'oeuvre. Attention, la réalité est évidemment plus complexe et il n'est pas rare que les professionnels s'écartent de ces tendances générales pour proposer des prestations différentes.

Mais alors, comment choisir?

Le bioclimatisme est probablement le seul critère qualitatif qui permette de faire le tri entre les professionnels. Dites à votre interlocuteur que vous souhaitez une maison bioclimatique. Si celui-ci vous donne une réponse du type "C'est la base, toutes nos maisons sont bioclimatiques.", ce professionnel est sérieux. A l'inverse, si votre interlocuteur commence à vous montrer des plans de maison sans vous avoir parlé de votre terrain, dirigez-vous vers un concurrent. Après cette première étape, il convient de visiter les chantiers de votre professionnel, ils parleront pour lui. Enfin, peu importe quel professionnel vous choisirez, vous avez la possibilité de rencontrer gratuitement un architecte dans le CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) de votre région. Celui-ci pourra valider vos plans dans le respect d'une architecture bioclimatique. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre dossier complet sur l'architecte et nos retours d'expériences sur les constructeurs.